Alquileres. Jurisprudencia.

CNCiv., Sala E, 02/12/1997. - Mocho, Oscar Luis c. Krasnov, Eduardo Néstor y otros s/preparación de la vía ejecutiva.


Costas:Juicio ejecutivo: imposición.Locación:Alquileres escalonados: procedencia.
1 - No existe inconveniente legal alguno para que los contratantes pacten alquileres escalonados.
2 - Tratándose de contratos de locación de locales de comercio, debe estarse al precio de la locación pactada libremente, incluido los aumentos periódicos de los alquileres, siendo carga del inquilino demostrar que tales aumentos superan con creces el valor locativo en plaza del bien locado, en virtud de que se estaría violando el plazo mínimo que es de orden público.
3 - El crédito por alquileres o arrendamientos de inmuebles constituye título que trae aparejada ejecución. Asimismo se encuentran amparadas con el proceso ejecutivo la repetición de impuestos, suministros de luz eléctrica y servicio telefónico ya pagados que estaban a cargo del inquilino.
4 - En el juicio ejecutivo, a los efectos de la imposición de costas, no debe considerarse la desestimación o el progreso de las excepciones separadamente, dado que la sentencia de remate no sólo podrá determinar que se lleve la ejecución adelante, en todo o en parte, o su rechazo, sino que habrá de estarse al resultado global de la misma. M.M.F.L.
Buenos Aires, diciembre 2 de 1997. — Y Vistos: Y Considerando: I) Esta sala ha sostenido que, prohibiéndose la indexación, en materia de contratos de locación queda anulada la común práctica de fijar ajustes al valor locativo mediante la aplicación de algunos de los índices oficialmente admitidos. Ello no obsta al establecimiento de valores escalonados, que era la práctica de nuestro mercado locativo, en épocas en que la inflación no existía o estaba dentro de ciertos límites normales o previsibles. La jurisprudencia —incluso plenaria— había admitido la variación del alquiler pactado inicialmente en los contratos, no obstante que el art. 1507 del cód. civil —según ley 11.156—, hoy reemplazado por los plazos mínimos fijados por la ley 23.091 [EDLA, 1984-91], determinaba que durante aquéllos no podían alterarse 'los precios ni las condiciones del arriendo'. Mucho más después de la vigencia de la ley 23.091, que no mantuvo tal restricción (conf. esta sala, c. 181.189 del 11-10-95 y doctrina allí citada).
En tal sentido, se ha establecido que no existe inconveniente legal alguno para que los contratantes pacten alquileres escalonados.
Por otra parte, cabe destacar que cuando se trata de contratos de locación de locales de comercio —como en el caso de autos (ver cláusula tercera del contrato de locación que en fotocopias obra a fs. 9/11)—, debe estarse al precio de la locación pactada libremente, incluidos los aumentos periódicos de los alquileres, siendo carga del inquilino demostrar que tales aumentos superan con creces el valor locativo en plaza del bien locado, en virtud de que se estaría violando el plazo mínimo que es de orden público (conf. Ramírez, Jorge Orlando, 'El Juicio de Desalojo', p. 274; CNCiv., esta sala, c. 181.189 del 11-10-95), situación que ni siquiera fue esgrimida por el quejoso.
De allí que dado el alcance del recurso interpuesto, corresponde desestimar la queja vertida respecto a la devolución de las sumas que pudieran superar U$S 1.100 establecidos en el decisorio apelado.
A la misma solución habrá de arribarse respecto a la modificación de los términos contractuales, habida cuenta de la quita realizada por la ejecutante en dos oportunidades, de ninguna manera permite concluir —ante la ausencia de otro elemento— en la forma propuesta por el quejoso.
En este sentido, no debe obviarse que el art. 1° de la ley 23.091 establece que los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deben formalizarse por escrito y cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado por esta ley y el precio lo determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza, razón por la cual es indudable que no se encuentra acreditada la modificación que adujo el ejecutado.
II) Ha sostenido este Tribunal que, de conformidad con lo dispuesto por el art. 523, inc. 6° del cód. procesal, el crédito por alquileres o arrendamientos de inmuebles constituye título que trae aparejada ejecución. La fuente del título se encuentra en los arts. 1578 y 1581 del cód. civil. Este último extiende la acción ejecutiva a 'cualquier otra deuda derivada de la locación' (conf. c. 144.364 del 4-3-94; Palacio, Lino E., 'Derecho Procesal Civil', t. VII, p. 365, N° 1058; Fenochietto-Arazi, 'Código Procesal...', t. 2, p. 687; Fassi, 'Código Procesal...', t. 2, p. 467; Donato Jorge, 'Juicio Ejecutivo', p. 216 y sigtes.).
Asimismo, se encuentran amparadas con el proceso ejecutivo la repetición de impuestos, suministros de luz eléctrica y servicio telefónico ya pagados que estaban a cargo del inquilino (conf. CNCiv., esta sala, c. 170.470 del 15-5-95 y sus citas).
Y, si se advierte que en el contrato base de la presente ejecución (ver cláusula 18ª) se convino a cargo del locatario y el codemandado el pago de los gastos que se reclaman en autos, forzoso es concluir que la solución propiciada por la Sra. juez a quo resultó ajustada a derecho.
III) En el juicio ejecutivo, a los efectos de la imposición de costas, no debe considerarse la desestimación o el progreso de las excepciones separadamente, dado que 'la sentencia de remate sólo podrá determinar que se lleve la ejecución adelante, en todo o en parte, o su rechazo' (conf. art. 551, párr. 1°, cód. procesal), sino que habrá de estarse al resultado global de la misma (art. 558, cód. cit.). Como la pretensión del ejecutante prosperó en forma sustancial, no cabe dividir el pronunciamiento sobre ese accesorio, por ende debe recaer en cabeza de la perdidosa en toda su extensión, máxime cuando los honorarios en definitiva se regularán conforme a las pautas establecidas en el art. 40 de la ley 21.839 [EDLA, 1978-290] (conf. CNCiv., esta sala, c. 211.832 del 6-12-96; c. 211.138 del 12-12-96; c. 212.050 del 12-12-96, entre muchos otros).
Es que no puede obviarse que el resultado de la sentencia dictada en la instancia de grado se ajusta a los términos expuestos por la actora en la contestación del memorial (ver fs. 145 vta.), razón por la cual la queja vertida al respecto deviene infundada.
Por ello, se resuelve: I) Confirmar la sentencia de fs. 134, en lo que fue motivo de agravio. II) Las costas de alzada se imponen al codemandado vencido (art. 558, cód. procesal). Notifíquese y devuélvase. —
Mario Pedro Calatayud Juan Carlos G. Dupuis Osvaldo D. Mirás.

Estafa Procesal. Jurisprudencia.

ESTAFA PROCESAL (art. 173 inc. 8° C.P.). ESTAFA (art. 172 del C.P.). CONCURSO DE DELITOS. Apoderado que tramita y cobra un crédito obtenido merced a una sentencia favorable luego del fallecimiento del poderdante. CAMBIO DE LA CALIFICACIÓN LEGAL: ESTAFA: la estafa procesal se encuentra incluida en el artículo 172 del código penal y requiere la existencia de un expediente judicial donde se materialicen los requisitos propios de la figura en cuestión. "Estafa en triángulo"

"NOFAL, Carlos s/procesamiento..." - CNCRIM Y CORREC FED - 12/04/2007

"Las circunstancias fácticas relatadas precedentemente convencen a los suscriptos acerca de haberse reunido en autos elementos de convicción suficientes para estimar a esta altura del proceso, signado por su provisoriedad, que el encartado, valiéndose de su calidad de apoderado de Jorge Clavero, realizó los trámites legales pertinentes para inducir a engaño al titular del Juzgado en lo Civil n°100.""A sabiendas del fallecimiento de su cliente, y contándose con una sentencia favorable al extinto, indujo al magistrado interviniente a librar oficio para que se transfieran los fondos depositados por la parte perdidosa a la orden del Tribunal en la Caja de Valores S.A.. Asimismo, logró que se transfiriera en la misma entidad, en una cuenta a la orden del señor Jorge del Valle Clavero los siete mil seiscientos once con veinticinco centavos (7611, 25) bonos dólares Serie III, con más sus acreencias.""La maniobra estafatoria se habría consumado mediante la presentación por parte de su consorte de causa, y ante la Caja de Valores S.A., de un documento de identidad apócrifo que les habría permitido retirar los fondos en cuestión, como si el que realmente se hubiese presentado a realizar la gestión hubiese sido Jorge del Valle Clavero. La disposición patrimonial fue en perjuicio exclusivo de sus legítimos herederos.""Como se ha visto, el juez de grado consideró que estaba en presencia de dos hechos vinculados por una relación material de concurso. Por un lado la estafa en perjuicio de los herederos de Clavero y por el otro, la estafa procesal en perjuicio del juez civil.""A criterio de los suscriptos, la realidad fáctica descripta, tal como le fuera impuesta al encartado en oportunidad de serle recabados sus dichos indagatorios, sólo encuentra adecuación en el artículo 172 del plexo sustantivo.""El caso que se ventila en autos es un claro supuesto de "estafa en triángulo", porque se produce un desdoblamiento entre la víctima del engaño y el ofendido por la estafa. Víctima del engaño y disponente es el juez, y ofendido por la estafa es la persona a la que afecta la resolución patrimonial dispositiva. No se discute que la estafa procesal es una estafa común, con la única particularidad que se desarrolla en el ámbito jurisdiccional y que el sujeto engañado es la persona del juez (Romero, Gladys N."Delito de estafa- Análisis de modernas conductas típicas de estafa- Nuevas formas de ardid o engaño", Ed. Hammurabi, Bs.As. 1998, pág.348/9).""Este código no trae la descripción específica de este tipo de estafa, pero resulta subsumible en el artículo 172 del Código Penal -CNCasación Penal, Sala IV, C.N° 353 "Ruisánchez Laurés, Ángel", reg. N°613, del 26/6/96-. En este sentido, se decidió que la estafa procesal se encuentra incluida en el artículo 172 del código penal y requiere la existencia de un expediente judicial donde se materialicen los requisitos propios de la figura en cuestión (D'Alessio, Andrés "Código Penal Comentado y Anotado- Parte Especial -La Ley; Bs.As. 2004, págs.464 y 465).""Conforme se ha relatado antecedentemente, estamos en presencia de una defraudación dirigida a inducir en error al juez civil, quien teniendo la facultad de producir la disposición patrimonial, decidió sobre ella. El modo empleado para llevar adelante la maniobra ha sido la ocultación del fallecimiento de Jorge Clavero, continuando con el pleito como si el mandato conferido en el año 1993 siguiera vigente.""Como cualquier defraudación, ésta se consumó con el perjuicio patrimonial derivado de la ocultación de dicha circunstancia, al haber cobrado la indemnización del juicio que tenía como destinatarios finales a los hijos, que habrían sufrido un perjuicio económico ante la merma de su haber hereditario."