CNCiv., Sala E, 02/12/1997. - Mocho, Oscar Luis c. Krasnov, Eduardo Néstor y otros s/preparación de la vía ejecutiva.
Costas:Juicio ejecutivo: imposición.Locación:Alquileres escalonados: procedencia.
1 - No existe inconveniente legal alguno para que los contratantes pacten alquileres escalonados.
2 - Tratándose de contratos de locación de locales de comercio, debe estarse al precio de la locación pactada libremente, incluido los aumentos periódicos de los alquileres, siendo carga del inquilino demostrar que tales aumentos superan con creces el valor locativo en plaza del bien locado, en virtud de que se estaría violando el plazo mínimo que es de orden público.
3 - El crédito por alquileres o arrendamientos de inmuebles constituye título que trae aparejada ejecución. Asimismo se encuentran amparadas con el proceso ejecutivo la repetición de impuestos, suministros de luz eléctrica y servicio telefónico ya pagados que estaban a cargo del inquilino.
4 - En el juicio ejecutivo, a los efectos de la imposición de costas, no debe considerarse la desestimación o el progreso de las excepciones separadamente, dado que la sentencia de remate no sólo podrá determinar que se lleve la ejecución adelante, en todo o en parte, o su rechazo, sino que habrá de estarse al resultado global de la misma. M.M.F.L.
Buenos Aires, diciembre 2 de 1997. — Y Vistos: Y Considerando: I) Esta sala ha sostenido que, prohibiéndose la indexación, en materia de contratos de locación queda anulada la común práctica de fijar ajustes al valor locativo mediante la aplicación de algunos de los índices oficialmente admitidos. Ello no obsta al establecimiento de valores escalonados, que era la práctica de nuestro mercado locativo, en épocas en que la inflación no existía o estaba dentro de ciertos límites normales o previsibles. La jurisprudencia —incluso plenaria— había admitido la variación del alquiler pactado inicialmente en los contratos, no obstante que el art. 1507 del cód. civil —según ley 11.156—, hoy reemplazado por los plazos mínimos fijados por la ley 23.091 [EDLA, 1984-91], determinaba que durante aquéllos no podían alterarse 'los precios ni las condiciones del arriendo'. Mucho más después de la vigencia de la ley 23.091, que no mantuvo tal restricción (conf. esta sala, c. 181.189 del 11-10-95 y doctrina allí citada).
En tal sentido, se ha establecido que no existe inconveniente legal alguno para que los contratantes pacten alquileres escalonados.
Por otra parte, cabe destacar que cuando se trata de contratos de locación de locales de comercio —como en el caso de autos (ver cláusula tercera del contrato de locación que en fotocopias obra a fs. 9/11)—, debe estarse al precio de la locación pactada libremente, incluidos los aumentos periódicos de los alquileres, siendo carga del inquilino demostrar que tales aumentos superan con creces el valor locativo en plaza del bien locado, en virtud de que se estaría violando el plazo mínimo que es de orden público (conf. Ramírez, Jorge Orlando, 'El Juicio de Desalojo', p. 274; CNCiv., esta sala, c. 181.189 del 11-10-95), situación que ni siquiera fue esgrimida por el quejoso.
De allí que dado el alcance del recurso interpuesto, corresponde desestimar la queja vertida respecto a la devolución de las sumas que pudieran superar U$S 1.100 establecidos en el decisorio apelado.
A la misma solución habrá de arribarse respecto a la modificación de los términos contractuales, habida cuenta de la quita realizada por la ejecutante en dos oportunidades, de ninguna manera permite concluir —ante la ausencia de otro elemento— en la forma propuesta por el quejoso.
En este sentido, no debe obviarse que el art. 1° de la ley 23.091 establece que los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deben formalizarse por escrito y cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado por esta ley y el precio lo determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza, razón por la cual es indudable que no se encuentra acreditada la modificación que adujo el ejecutado.
II) Ha sostenido este Tribunal que, de conformidad con lo dispuesto por el art. 523, inc. 6° del cód. procesal, el crédito por alquileres o arrendamientos de inmuebles constituye título que trae aparejada ejecución. La fuente del título se encuentra en los arts. 1578 y 1581 del cód. civil. Este último extiende la acción ejecutiva a 'cualquier otra deuda derivada de la locación' (conf. c. 144.364 del 4-3-94; Palacio, Lino E., 'Derecho Procesal Civil', t. VII, p. 365, N° 1058; Fenochietto-Arazi, 'Código Procesal...', t. 2, p. 687; Fassi, 'Código Procesal...', t. 2, p. 467; Donato Jorge, 'Juicio Ejecutivo', p. 216 y sigtes.).
Asimismo, se encuentran amparadas con el proceso ejecutivo la repetición de impuestos, suministros de luz eléctrica y servicio telefónico ya pagados que estaban a cargo del inquilino (conf. CNCiv., esta sala, c. 170.470 del 15-5-95 y sus citas).
Y, si se advierte que en el contrato base de la presente ejecución (ver cláusula 18ª) se convino a cargo del locatario y el codemandado el pago de los gastos que se reclaman en autos, forzoso es concluir que la solución propiciada por la Sra. juez a quo resultó ajustada a derecho.
III) En el juicio ejecutivo, a los efectos de la imposición de costas, no debe considerarse la desestimación o el progreso de las excepciones separadamente, dado que 'la sentencia de remate sólo podrá determinar que se lleve la ejecución adelante, en todo o en parte, o su rechazo' (conf. art. 551, párr. 1°, cód. procesal), sino que habrá de estarse al resultado global de la misma (art. 558, cód. cit.). Como la pretensión del ejecutante prosperó en forma sustancial, no cabe dividir el pronunciamiento sobre ese accesorio, por ende debe recaer en cabeza de la perdidosa en toda su extensión, máxime cuando los honorarios en definitiva se regularán conforme a las pautas establecidas en el art. 40 de la ley 21.839 [EDLA, 1978-290] (conf. CNCiv., esta sala, c. 211.832 del 6-12-96; c. 211.138 del 12-12-96; c. 212.050 del 12-12-96, entre muchos otros).
Es que no puede obviarse que el resultado de la sentencia dictada en la instancia de grado se ajusta a los términos expuestos por la actora en la contestación del memorial (ver fs. 145 vta.), razón por la cual la queja vertida al respecto deviene infundada.
Por ello, se resuelve: I) Confirmar la sentencia de fs. 134, en lo que fue motivo de agravio. II) Las costas de alzada se imponen al codemandado vencido (art. 558, cód. procesal). Notifíquese y devuélvase. —
Mario Pedro Calatayud Juan Carlos G. Dupuis Osvaldo D. Mirás.
Costas:Juicio ejecutivo: imposición.Locación:Alquileres escalonados: procedencia.
1 - No existe inconveniente legal alguno para que los contratantes pacten alquileres escalonados.
2 - Tratándose de contratos de locación de locales de comercio, debe estarse al precio de la locación pactada libremente, incluido los aumentos periódicos de los alquileres, siendo carga del inquilino demostrar que tales aumentos superan con creces el valor locativo en plaza del bien locado, en virtud de que se estaría violando el plazo mínimo que es de orden público.
3 - El crédito por alquileres o arrendamientos de inmuebles constituye título que trae aparejada ejecución. Asimismo se encuentran amparadas con el proceso ejecutivo la repetición de impuestos, suministros de luz eléctrica y servicio telefónico ya pagados que estaban a cargo del inquilino.
4 - En el juicio ejecutivo, a los efectos de la imposición de costas, no debe considerarse la desestimación o el progreso de las excepciones separadamente, dado que la sentencia de remate no sólo podrá determinar que se lleve la ejecución adelante, en todo o en parte, o su rechazo, sino que habrá de estarse al resultado global de la misma. M.M.F.L.
Buenos Aires, diciembre 2 de 1997. — Y Vistos: Y Considerando: I) Esta sala ha sostenido que, prohibiéndose la indexación, en materia de contratos de locación queda anulada la común práctica de fijar ajustes al valor locativo mediante la aplicación de algunos de los índices oficialmente admitidos. Ello no obsta al establecimiento de valores escalonados, que era la práctica de nuestro mercado locativo, en épocas en que la inflación no existía o estaba dentro de ciertos límites normales o previsibles. La jurisprudencia —incluso plenaria— había admitido la variación del alquiler pactado inicialmente en los contratos, no obstante que el art. 1507 del cód. civil —según ley 11.156—, hoy reemplazado por los plazos mínimos fijados por la ley 23.091 [EDLA, 1984-91], determinaba que durante aquéllos no podían alterarse 'los precios ni las condiciones del arriendo'. Mucho más después de la vigencia de la ley 23.091, que no mantuvo tal restricción (conf. esta sala, c. 181.189 del 11-10-95 y doctrina allí citada).
En tal sentido, se ha establecido que no existe inconveniente legal alguno para que los contratantes pacten alquileres escalonados.
Por otra parte, cabe destacar que cuando se trata de contratos de locación de locales de comercio —como en el caso de autos (ver cláusula tercera del contrato de locación que en fotocopias obra a fs. 9/11)—, debe estarse al precio de la locación pactada libremente, incluidos los aumentos periódicos de los alquileres, siendo carga del inquilino demostrar que tales aumentos superan con creces el valor locativo en plaza del bien locado, en virtud de que se estaría violando el plazo mínimo que es de orden público (conf. Ramírez, Jorge Orlando, 'El Juicio de Desalojo', p. 274; CNCiv., esta sala, c. 181.189 del 11-10-95), situación que ni siquiera fue esgrimida por el quejoso.
De allí que dado el alcance del recurso interpuesto, corresponde desestimar la queja vertida respecto a la devolución de las sumas que pudieran superar U$S 1.100 establecidos en el decisorio apelado.
A la misma solución habrá de arribarse respecto a la modificación de los términos contractuales, habida cuenta de la quita realizada por la ejecutante en dos oportunidades, de ninguna manera permite concluir —ante la ausencia de otro elemento— en la forma propuesta por el quejoso.
En este sentido, no debe obviarse que el art. 1° de la ley 23.091 establece que los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deben formalizarse por escrito y cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado por esta ley y el precio lo determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza, razón por la cual es indudable que no se encuentra acreditada la modificación que adujo el ejecutado.
II) Ha sostenido este Tribunal que, de conformidad con lo dispuesto por el art. 523, inc. 6° del cód. procesal, el crédito por alquileres o arrendamientos de inmuebles constituye título que trae aparejada ejecución. La fuente del título se encuentra en los arts. 1578 y 1581 del cód. civil. Este último extiende la acción ejecutiva a 'cualquier otra deuda derivada de la locación' (conf. c. 144.364 del 4-3-94; Palacio, Lino E., 'Derecho Procesal Civil', t. VII, p. 365, N° 1058; Fenochietto-Arazi, 'Código Procesal...', t. 2, p. 687; Fassi, 'Código Procesal...', t. 2, p. 467; Donato Jorge, 'Juicio Ejecutivo', p. 216 y sigtes.).
Asimismo, se encuentran amparadas con el proceso ejecutivo la repetición de impuestos, suministros de luz eléctrica y servicio telefónico ya pagados que estaban a cargo del inquilino (conf. CNCiv., esta sala, c. 170.470 del 15-5-95 y sus citas).
Y, si se advierte que en el contrato base de la presente ejecución (ver cláusula 18ª) se convino a cargo del locatario y el codemandado el pago de los gastos que se reclaman en autos, forzoso es concluir que la solución propiciada por la Sra. juez a quo resultó ajustada a derecho.
III) En el juicio ejecutivo, a los efectos de la imposición de costas, no debe considerarse la desestimación o el progreso de las excepciones separadamente, dado que 'la sentencia de remate sólo podrá determinar que se lleve la ejecución adelante, en todo o en parte, o su rechazo' (conf. art. 551, párr. 1°, cód. procesal), sino que habrá de estarse al resultado global de la misma (art. 558, cód. cit.). Como la pretensión del ejecutante prosperó en forma sustancial, no cabe dividir el pronunciamiento sobre ese accesorio, por ende debe recaer en cabeza de la perdidosa en toda su extensión, máxime cuando los honorarios en definitiva se regularán conforme a las pautas establecidas en el art. 40 de la ley 21.839 [EDLA, 1978-290] (conf. CNCiv., esta sala, c. 211.832 del 6-12-96; c. 211.138 del 12-12-96; c. 212.050 del 12-12-96, entre muchos otros).
Es que no puede obviarse que el resultado de la sentencia dictada en la instancia de grado se ajusta a los términos expuestos por la actora en la contestación del memorial (ver fs. 145 vta.), razón por la cual la queja vertida al respecto deviene infundada.
Por ello, se resuelve: I) Confirmar la sentencia de fs. 134, en lo que fue motivo de agravio. II) Las costas de alzada se imponen al codemandado vencido (art. 558, cód. procesal). Notifíquese y devuélvase. —
Mario Pedro Calatayud Juan Carlos G. Dupuis Osvaldo D. Mirás.
